Modernisierung der Maklergebühren

Liebe Leserinnen und Leser,

am 14. Mai 2020, beschloss der Bundestag den Erlass des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Das Gesetz wird nach einer Übergangsfrist von 6 Monaten gen Ende Dezember 2020 in Kraft treten.

1.   Textform

Neben einigen grammatikalischen Änderungen – das Gesetz sprach bisher noch vom „Mäkler“, dem „Mäklervertrag“ und dessen „Mäklerlohn“ – müssen zukünftig alle Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser in Textform, also über ein dauerhaft speicherbares Medium wie etwa E-Mail oder Fax, abgeschlossen werden. Spätestens jetzt dürften auch die letzten Immobilienmakler also ihre Prozesse dahingehend anpassen, nachdem diese Formvorschrift bereits seit fünf Jahren für die Vermittlung von Mietverträgen über Wohnräume gilt und auch ohne gesetzliche Verpflichtung von jeher der Sicherung der Maklercourtage diente.

2.   Persönlicher Anwendungsbereich

Handelt es sich bei dem Immobilienkäufer um einen Verbraucher, also eine natürliche Person, die überwiegend im privaten Interesse handelt, gelten zudem die nachfolgenden Änderungen.

a.    Tätigkeit für beide Parteien

Besteht zwischen dem Immobilienmakler und dem Käufer, wie auch zwischen dem Immobilienmakler und dem Verkäufer ein Maklervertrag, man spricht hier von einer sog. Doppelmaklertätigkeit, sind zukünftig beide Vertragsparteien zur Zahlung des hälftigen Maklerentgelts verpflichtet.

b.    Tätigkeit für nur eine Partei

Besteht nur zwischen dem Immobilienmakler und dem Käufer oder dem Verkäufer ein Maklervertrag, so ist grundsätzlich auch nur der Auftraggeber des Immobilienmaklers zur Zahlung des Maklerentgelts verpflichtet. Allerdings dürfen Verkäufer und Käufer vereinbaren, dass die jeweils andere Vertragspartei die Hälfte der Maklerprovision trägt. Weitere Besonderheit: Der Zahlungsanspruch des Immobilienmaklers gegenüber der anderen Partei entsteht erst, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungsverpflichtung nachgekommen ist und der anderen Partei die Zahlung nachgewiesen wurde.

3.   Hintergrund und Kritik

Der Gesetzgeber hat hier durchaus richtig erkannt, dass der Immobilienmakler in vielen Fällen tatsächlich als neutraler Dritter zwischen Käufer und Verkäufer fungiert und damit auch eine Bezahlung von beiden Vertragsparteien angemessen erscheint. Ziel des Gesetzgebers ist es, die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienerwerb zu reduzieren, um so auch Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen die Bildung von Wohneigentum zu ermöglichen.

Leider lies der Fiskus außer Betracht, dass die mit Abstand größte Position der Erwerbsnebenkosten, die Grunderwerbssteuer, sich in vielen Bundesländern seit der Föderalismusreform im September 2006 von damals einheitlich 3,5 % auf bis zu 6,5% nahezu verdoppelte. Nicht zuletzt für die anderen Marktteilnehmer wäre es ein starkes Signal gewesen, wenn Bund und Länder zur Bekämpfung der angeblichen Wohnungsnot zunächst in die eigene Tasche gegriffen hätten.

4.   Betroffene und nicht betroffene Handelsobjekte

Von der Gesetzesänderung sind Wohnungen und Einfamilienhäuser betroffen. Also solche Immobilien, die in erster Linie den Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dienen. Gehören zu dem Einfamilienhaus weitere Wohnungen von untergeordneter Bedeutung, etwa eine Einliegerwohnung, so ist dies unschädlich.

Nicht betroffen von der Gesetzesänderung sind Kaufverträge über Mehrfamilienhäuser, Büroimmobilien, Gewerbeimmobilien, Logistikimmobilien und alle andere Immobilien, die nicht zu Wohnzwecken dienen.

5.   Mögliche Rechtsstreitigkeiten

Fraglich ist, inwiefern diese Regelungen auch klassische Ferienwohnungen und Ferienhäuser betreffen, die einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Verfügung gestellt werden und daher dem allgemeinen Angebot an Wohnraum dauerhaft nicht zur Verfügung stehen.

Praxistipp: Immobilienmakler sollten zukünftig sehr genau prüfen, mit wem sie einen Maklervertrag geschlossen haben und wer letztendlich tatsächlich als Käufer der Immobilie auftritt.

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